株式投資やFXで資産運用する場合なら、その種の投資が初めての人のために証券会社などで講座が開かれていたり、また口座開設と同時にテキストが与えられることもあります。
では、不動産投資の場合はどうやって学ぶと良いでしょうか。
仮にも本格的に資産運用を始めるのですから、無学のままではいけません。
不動産投資で資産運用を始める場合も、テキストを購入するなど何らかの方法で投資について学ぼうとはするでしょう。
不動産投資を学ぶ方法として勧められるのがセミナーです。
株式投資には株式投資に、FXにはFXに、そして不動産投資には不動産投資に、それぞれ必要な知識や技術というものがあります。
こと不動産投資ともなると、経済関係の知識の他、大家さんとしての経営に関する知識も必要となりますね。
数ある資産運用方法の中でも、不動産投資というのは特に多くの知識が必要な方法と考えられるでしょう。
それを学ぶ方法としてセミナーが勧められる理由は、世の経済というものは常に動き続けていることにもあります。
しかし、その点では株式投資でもFXでも同じこと。
なので、株やFXで資産運用するにあたっても、学ぶならやはりセミナーがお勧めということには変わりないのですが・・・
不動産投資の場合、セミナーで学ぶ利点は実際に不動産投資で資産運用している、プロから学べるという点にあります。
セミナーの講師は、不動産業界の実情や大家さんに必要なことを実際の経験で心得ています。
つまり、今現在における生の声。
参考にするには、これほど実になる学び方はないでしょう。
不動産での資産運用には魅力的なメリットがいくつもあります。
家賃収入による長期的な定収入や、相続税対策など。
せっかく土地を持っているなら賃貸経営をしない手はない！と思えるメリットばかりですが、メリットの裏にはデメリットもあるもの。
不動産での資産運用にも例外なくデメリットがありますので、これを見て見ぬふりをしていてはいけません。
賃貸経営のデメリット？知ってるよ空室リスクでしょ！
・・・という自信満々な声が聞こえてきそうですが、今回述べたいのは空室リスク以前の問題である、資産運用の基本のこと。
株などと不動産での投資の違いです。
例えば株式投資だと、投資スタイルとして長期保有か短期保有かが選べます。
試しに買ってみた銘柄が良くないと思ったなら、すぐに他の銘柄に買い直すなんてことも可能です。
また、例えばFXだとデイトレードなんて投資スタイルもありますよね。
デイトレードとは買った為替を数時間のうちに売って、それを繰り返して少しずつ利益を増やしていく方法です。
このように超短期の取引や投資対象の交換が簡単にできる他の投資とは違い、不動産での資産運用はそうはいきません。
不動産を購入、あるいは建物を建ててしまうと、ローンの支払いが残りますし入居者を追い出すこともできなくなります。
不動産投資とはつまり長期投資でしかありえず、また簡単にやり直しが効かない資産運用なのです。
このデメリットから逃れる方法はただひとつ。
資産運用の方法が本当に不動産で良いのかじっくりと考慮し、不動産選びの際にもしっかりとした計画を立てることに他なりません。
不動産で資産運用を行うメリットの代表的なものに、相続税対策になることが挙げられます。
相続税とは財産を相続する際に課せられる税金で、その対象となるのは不動産だけではありません。
預貯金はもちろんのこと、生命保険や金融資産も相続税の対象となるのですから、不動産投資に限らず株式投資の場合でも課税されることになりますね。
株式投資に相続税が課せられるのであれば、投資額は少ない方が・・・と思うでしょう。
同時に、株でこうなのだから不動産投資はなおさら・・・と思ってしまうのでは？
いいえ、不動産投資の場合、資産運用対象の不動産が多ければ多いほど相続税に関してお得になるのですよ。
それが、不動産での資産運用のメリットです。
相続税には相続税評価というものがあります。
土地や建物を評価する際には特例や評価減といった仕組みが作用されます。
また、評価結果も賃貸か自宅かによって異なり、賃貸の場合には相続税評価が引き下げられるようになっています。
資産家や農家のように所有する土地が多ければ多いほど相続税対策には有利ですし、また更地にしておくよりもアパートでも建てて賃貸経営する方がお得というのが、これらにあるのです。
・・・相続税に関してもう一点。
もし資産運用している賃貸物件を相続する際、その賃貸物件のためのローンの支払いがまだ残っている場合。
相続税対象額というものがあるのですが、ローンの残高はそちらから差し引くことが可能となっているので、この債務控除によって相続税がさらに減る可能性があります。
不動産での資産運用を始めるには、株式投資などでの資産運用以上に初期費用がかかってしまいます。
理由は簡単。
投資用物件を購入しなくてはならないためですね。
投資用物件とは建物、安い建物なんてそうそうあるものではありません。
資産運用方法が株式投資であればミニ株で投資するなど、初期費用を安く済ませる方法はいくらでもあるのですが・・・こういった点が、不動産での資産運用と株などでの資産運用の違いです。
ただでさえお金がかかる不動産なのですから、中古でも良いからなるべく安いものを買いたいとは思うでしょう。
それでいて、目的はあくまでも資産運用なのですから、利回りの高い物件が求められます。
中古で安価かつ、高利回り。
そんな都合の良い物件はあるのでしょうか。
中古であれば、当然新築に比べて購入価格は安くなっていますが、その分入居者から徴収できる家賃も安くせざるを得ません。
利回りとは、この購入価格に対する家賃収入の割合を指すもので、そのため価格に近い収入を得られる物件が高利回りということになりますね。
中古物件の価格ですが、似たような新築物件と比較するとどれほどの違いがあるのか。
一例ですが、中古の場合は新築の2分の1にまで価格が下がってしまいます。
これは、資産運用をする者としては嬉しい値下げ。
しかし、家賃も半分になるのかというと・・・そんなことはありません。
暮らすための物件を探してみてもよく分かるのですが、新築物件の家賃が8万円ほどだとしても似たタイプの中古物件が4万円なんてこともなく、安くて6万円ほどに下がる程度です。
中古だからといって極端に家賃が下がることはないのですね。
よって、例え中古であっても、新築以上に高い利回りを望める可能性はあるのです。
不動産で資産運用をするなら、不動産の資産価値をよく把握しておかなくてはなりません。
とはいえ、不動産の価値は様々な基準によって決まります。
土地の場合よく知られているのが、路線価や公示価格などですね。
今回ご説明する収益還元法ですが、これは路線価や公示価格等とは全く異なるものです。
収益還元法とは「～法」と名の付くとおり、不動産の価値を算出する方法のひとつです。
内容としては、資産運用で得た利益から、真に適正であろう不動産の価格を導き出します。
不動産の本当の価格を導き出す方法なのですから、当たり前のことで一般的な方法のようにも感じられますが、世界的には一般的でも、実は日本に限ってはあまり普及していない方法なのです。
というのも、理由は昔ながらの不動産販売の習慣にあると言えるかもしれません。
これまでの日本では、不動産の販売価格を他人に公開することはなく、また公開しないことが当然のように暗黙の了解となっているのです。
では、日本では不動産の価値をどんな方法で算出していたのかというと、それが取引事例比較法。
取引事例比較法では、周辺の土地価格として不動産会社から提案された比準価格をもとに導き出されます。
しかし、この方法では我々消費者の意見が全く取り入れられないのはお判りのとおり。
そのため、不動産会社等に判断を委ねるしかなく、場合によっては適正以上の価格で売りつけられるという問題点まであるのです。
一般消費者が不動産の価値に関わりがないなどということはありません。
単純な人気・不人気で考えても、地価がどうあれ不動産そのものの価値は変化していきます。
よって、不動産の本当の価値はこれらの一般消費者による傾向も踏まえて考えなくてはならないもの。
そのために有効な方法が収益還元法なのです。
投資対象がもしも株なら、株価が上昇しそうな株を購入しておいて、あとは予想通り株価が上がるのを待てば良いでしょう。
買ってしまえば、あとはのうのうと待っているだけで良いのです。
（・・・と言ってしまうと多くの方からお叱りを受けそうですが、わざと極端な表現をしているだけですので悪しからず）
しかし、投資対象がもしも不動産なら、買ってしまえばあとは待っていれば良い、なんて悠長に構えているわけにはいきません。
建物だって月日を経るごとに劣化・老朽化していきますから、定期的にメンテナンスをして、不備があれば修繕を試み、また美しさを保つためにも清掃は欠かせません。
不動産投資とはそうすることによって利益が生まれる資産運用でもあるのです。
これら不動産の清掃・メンテナンス・修繕といった管理は、大家さん自身が行えることもあれば、業者に依頼する必要があるものもあります。
エントランスの掃き掃除や蛍光灯の交換くらいなら大家さんが行っても良いでしょう。
ガーデニングが趣味のひとつであるなら、アプローチの植木の手入れなども個人で行えますね。
しかし、これらガーデニングの知識が全く無い方や、共用廊下全範囲の清掃を行う場合などは、さすがに業者に依頼する必要がでてきます。
また、建物のメンテナンスは専門知識がないとできませんからね。
業者に依頼するということは、その分お金をかけるということになりますね。
お金がかかるからといっても避けられないことであるのは、言うまでもないかと思いますが・・・
定期的な清掃やメンテナンス以外にも、建物に関して行わなくてはならない管理は多々あります。
もし、何らかの設備が破損してしまった場合。
それが、共用通路の窓ガラスという場合もあるでしょうが、各部屋のバス・トイレなんて場合もあります。
これらを修理（依頼）するのは、当然ながら大家さんの仕事です。
以上を踏まえると、不動産投資というのは心休まらない資産運用とも言えるかもしれませんね。
資産運用の方法を投資に限ったとしても、その投資対象には株を始めとして様々あり、不動産もそのうちのひとつと考えられます。
投資で資産運用するなら、人によって投資対象の向き不向きがありますが、自分には何が向いているのかなんて、実際に何種類にも投資してみて比べてみないと判りませんよね。
そんな数ある投資の対象を定めてしまわずに、しかも他人任せで資産運用できる方法が投資信託で、対象を定めないと前述したとおり、投資信託ではその時々で最適な投資対象を変化させます。
ですが、投資対象を不動産に定めた投資信託というのもあります。
それが「J-REIT」と呼ばれるもの。
「REIT」は略さずに和約すれば、そのまま「不動産投資信託」となります。
「J」とは「日本版」という意味。
「REIT」はもともとアメリカで生まれたシステムで、それが日本でも行われるようになったためにこう呼ばれるようになりました。
同じ呼ばれ方をせずに区別されているのは、アメリカのものと日本のものではシステムに異なる点があるためです。
不動産投資とは賃貸経営してその賃料から収入を得ていくもの。
それを他人任せにして資産運用するというのは、不動産投資とは異なっているようにも感じられるかもしれませんね。
しかし、J-REITはもともと不動産運営のための法人で、そこに投資する形になるため、投資としてはむしろこちらの方が株などと近い性質を持っているかもしれません。
資産運用・投資とはいえ、まずは不動産を手に入れる（建てる）ことが必要なのですから融資を受ける必要がありますね。
融資を受けたら、その後返済していかなくてはなりません。
そんなことで資産運用になるのかと疑問に思われるかもしれませんが、不動産は高い買い物ですからね。
返済も考慮した上で資産運用していかなくてはなりません。
これからお金を儲けていくための資産運用なのですから、なるべくなら融資やローンのお世話にはなりたくないところですが、何を隠そう、この融資・ローンこそが不動産投資を成功させる秘訣となります。
融資を利用するということは資金調達するということです。
融資によって得た資金は、資産運用の材料となる不動産を購入するために利用するのはもちろんのこと、空き室や金利変動といったリスクの備えになりますし、いずれ必要となる修繕にも対応できます。
あらゆる状況を考慮して、なるべく条件を有利にして融資を利用したいものですね。
ただし、当然ですが地域によって金融機関は異なりますし、投資対象の不動産によって融資条件も変わってきます。
審査でさえその時々によって判断基準が異なりますし、担当者によっても不動産投資の関心度などによって融資の積極性が違うといいます。
ただ、中には既に住宅ローンを組んでいるため、不動産投資のためにローンは組めないのではないかと危惧している方がいらっしゃいますが、そんなことはありません。
資産運用で利用する不動産投資のローン（投資ローンと言います）については、金融機関によっては賃貸経営という事業のためのローンと見なしている場合があるので、住宅ローンとは切り離して扱っていることもあるのです。
不動産で資産運用を行う方法などについてお話ししています。
ゼロから資産運用するとなると、まずは不動産の購入から考えなくてはならないので大変さは増しますが、既に土地を持っているのであれば資産運用の土台はできていると考えられます。
逆にいえば、土地を持っているのであれば、今すぐにでも資産運用を始めたいですね。
土地を活用して、有益な資産運用を行いましょう。
土地を活用して資産運用を行うことを「土地活用」と呼ぶのですが（そのままですね）、土地活用と一口に言ってもその内容は様々にあります。
厳密にいえば、資産運用こそが土地活用の方法の一種で、資産運用以外では土地を売却してしまうことだって土地活用の方法のひとつです。
ではどういった土地活用が資産運用となるのでしょうか。
不動産での資産運用方法は、広義で考えればゼロから始める場合も土地を持っている場合も変わりません。
ゼロから始める場合は、アパートやマンションを購入して賃貸経営することで、定期的に家賃収入を得ていきます。
土地を持っている場合は、アパートやマンションを建てて賃貸経営するのです。
ただ、土地活用となると経営する建築物のタイプがアパートやマンションには限りません。
土地の場所によっては、商業施設が考えられますね。
ビルを建設してテナントを賃貸するのです。
また、貸し倉庫にするという方法もあります。
他に、建築物ではなく駐車場にするという方法も最近では多く見かけます。
選択肢はいろいろとありますが、ゼロから資産運用を始める場合は不動産の購入費が必要になるのに対し、土地活用で始める場合は建設費がかかることをお忘れなく（忘れようもありませんが）
不動産投資が何故資産運用方法として有効なのか、その理由をご説明いたしましょう。
不動産以外の投資可能な金融商品には、前回挙げたように株や為替など様々なものがあります。
もちろん、これらはそれぞれ異なる特徴を有しているのですが、あまり宜しいとは言えない共通点も持っているのです。
現在の日本は、超低金利水準の真っただ中にあります。
あらゆる金融商品で資産運用を試みようとも、どれも確実だとはいえません。
それぞれが幾分かのリスクを抱えており、特に利回りの高いものとなると相当のリスクを背負わなくてはならなくなるのです。
こういった金融商品に対し不動産はどうなのかというと、例えばマンション経営の場合はリスク回避のために立地を厳選すると言う方法があります。
マンション経営の最大のリスクは空き室のまま保有してしまうこと。
立地が悪ければこのようなリスクを被る可能性もありますが、逆に立地などが良ければ人気物件となります。
入居者がいれば家賃収入を得られるので、ローンを組んでいても家賃収入で充当することも可能です。
また、株や為替は売買を繰り返して利益を上げていくのに対し、不動産投資は保有しながら利益を上げていくものです。
長期保有が必須となるのですが、その間リスクは低く、かつ安定した収入を得られるというのはやはり魅力的ですね。
安定収入を長期に渡って得られれば、それを老後の蓄えとすることもできます。
不動産以外の金融商品で資産運用を行っている状態で、もし日本がインフレとなってしまうと、投資商品の価値が全体的に下がってしまう恐れがあります。
不動産の価値はそのようにインフレが強く影響することは考えづらいので、上記を踏まえると、なにより安定感の点で強みがある投資商品なのです。